Quais são os custos na compra de um imóvel ?

O preço do anúncio é só o começo — entenda o custo total antes de assinar

Comprar um imóvel é uma decisão patrimonial relevante — e, muitas vezes, emocional. Por isso, é comum que o foco fique apenas no valor do anúncio, na entrada e na parcela do financiamento.

Mas, na prática, a compra envolve custos adicionais que podem impactar o orçamento e até travar a finalização do negócio se não forem previstos com antecedência.

Neste conteúdo, reunimos os principais custos envolvidos na compra de imóvel no estado de São Paulo, tanto para imóveis novos quanto usados, com linguagem simples e objetiva.

1) ITBI: imposto de transmissão (Prefeitura)

O ITBI é o imposto municipal cobrado quando ocorre a transmissão do imóvel.

• Quem cobra: a Prefeitura do município onde o imóvel está localizado

• Quando costuma ser pago: próximo à fase de formalização da transferência

• Valor: varia conforme o município e a base de cálculo adotada

📌 Em São Paulo (capital), a alíquota geral é 3%, mas é fundamental verificar a regra do município específico do imóvel.

2) Custos de cartório: escritura (quando aplicável) e registro (obrigatório)

Um ponto importante: assinar um contrato não é o mesmo que se tornar proprietária(o).

Escritura pública (quando é exigida)

Em muitas compras sem financiamento, a formalização da compra e venda ocorre por escritura pública em tabelionato. O custo varia por tabela e pelo valor do negócio.

Registro no Cartório de Registro de Imóveis (essencial)

O registro é o ato que efetivamente transfere o imóvel para o nome do comprador na matrícula.

📌 Em termos práticos: o registro é o passo que consolida a propriedade perante terceiros. Por isso, ele deve entrar no planejamento como custo certo.

3) Corretagem (quando há intermediação)

A corretagem é a remuneração pela intermediação realizada pelo corretor/imobiliária.

• Não é imposto e não é custo de cartório

• Deve estar clara antes do fechamento: valor, forma de pagamento e responsabilidade pelo pagamento

  
  

4) Se houver financiamento: custos do banco e seguros

Quando a compra é financiada, além da entrada e das parcelas, podem existir custos como:

• avaliação do imóvel

• seguros vinculados ao financiamento (comuns nesse tipo de operação)

• tarifas bancárias, conforme contrato e condições da operação

Além disso, o financiamento costuma exigir registro relacionado à garantia, o que também deve entrar no orçamento.

📌 Regra prática: financiamento muda a estrutura de custos e a documentação do negócio — e isso precisa ser previsto antes de “bater o martelo”.

5) Certidões e checagens documentais: custo variável que previne risco

Esse item varia conforme a compra, mas é onde se concentram muitos cuidados relevantes.

Dependendo do caso, podem ser necessárias checagens como:

• matrícula atualizada e análise do que consta nela

• verificação de ônus/gravames (restrições, garantias, penhoras etc.)

• apuração de débitos (IPTU e, quando aplicável, condomínio)

• análise de regularidade documental do imóvel, quando necessário

Em geral, imóveis usados exigem atenção maior ao histórico documental, mas imóveis novos (especialmente na planta) também trazem particularidades contratuais que merecem leitura técnica.

6) Ajustes do “dia da entrega”: rateios e responsabilidades

Mesmo após a negociação avançar, o fechamento pode envolver ajustes que impactam o caixa, como:

• rateio de condomínio

• rateio de IPTU

• responsabilidades sobre contas, chaves e condições de entrega

• prazos, multas e obrigações definidos em contrato

📌 Esses itens parecem pequenos, mas são fonte comum de conflito quando não estão claros.

7) Assessoria jurídica: custo extra ou investimento em segurança?

Além de imposto, cartório e corretagem, existe um item que muitas pessoas não incluem na conta — e que pode evitar problemas relevantes: a assessoria jurídica.

A assessoria com advogado na compra de imóvel funciona como investimento em segurança, porque pode ajudar a:

• revisar contrato e evitar cláusulas abusivas ou obrigações desproporcionais

• analisar documentação (matrícula, ônus, débitos) e identificar riscos antes da assinatura

• esclarecer custos e responsabilidades (o que é do comprador, do vendedor, da incorporadora)

• reduzir a chance de surpresas que geram gasto alto ou exigem medidas posteriores

  
  

Em compras com maior complexidade, pode ser recomendável uma análise mais completa, conhecida como due diligence imobiliária, com checagens e orientações adicionais conforme o cenário.

Honorários variam conforme o tipo de compra (novo/usado, pessoa física/incorporadora, financiamento, complexidade documental). O correto é definir o escopo e avaliar cada caso individualmente.

Imóvel novo x imóvel usado: muda o custo?

Os “grandes blocos” costumam se repetir (ITBI, cartório, etc.), mas o que muda com frequência é:

• Imóvel usado: maior atenção ao histórico documental e eventuais pendências

• Imóvel novo (especialmente na planta): maior atenção ao modelo contratual do empreendimento, etapas, prazos e condições

📌 Em ambos, o maior custo costuma vir do que não foi previsto e do que não foi compreendido antes de assinar.

Conclusão: planeje o custo total antes de avançar

Se você está se preparando para comprar um imóvel em São Paulo, a recomendação prática é:

1. simular o custo total, além do valor do imóvel

2. identificar custos obrigatórios e variáveis

3. não deixar cartório, imposto e ajustes para a última semana

4. tratar assessoria jurídica como parte do planejamento de segurança

Conteúdo informativo. Cada caso exige análise individual.