Rescisão com Construtora - STJ reforça limite de retenção no distrato com construtora: o que muda na prática (2026)

Melina Lima
3 de mar.
3 min de leitura

Resumo do ponto principal

O Superior Tribunal de Justiça reafirmou entendimento relevante para contratos de compra e venda de imóvel firmados após a Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018): havendo relação de consumo, o Código de Defesa do Consumidor (CDC) prevalece em caso de conflito de normas e impõe limite à retenção — a soma dos descontos não pode ultrapassar 25% dos valores pagos, exceto a taxa de fruição.

O que o STJ decidiu (e por quê isso importa)

No REsp 2.256.060/MG (2026/0031212-7), a 3ª Turma analisou um caso de rescisão contratual com pedido de restituição de valores. A construtora sustentou que deveria prevalecer o contrato alinhado ao art. 67-A da Lei 13.786/2018, defendendo retenção de 50% dos valores pagos.

O STJ, contudo, reafirmou que:

Os descontos previstos na Lei do Distrato podem ser aplicados como regra geral, mas
Quando houver relação de consumo, o CDC prevalece e a soma dos descontos deve respeitar o teto de 25%, com exceção da taxa de fruição.

Esse entendimento foi alinhado a precedentes recentes da própria 3ª Turma, citados na decisão (REsps julgados e publicados em 2025).

O que isso muda na negociação do distrato “direto com a construtora”

Na prática, essa orientação é especialmente relevante quando o comprador recebe uma proposta de distrato com vários abatimentos somados, por exemplo:

“multa/ cláusula penal” +
“taxas administrativas” +
“outras retenções” (que, no total, podem ultrapassar 25%).

O ponto de atenção é que o STJ fala em “soma dos descontos” e não apenas em um item isolado. Assim, retenções elevadas (como 50%) não são automaticamente válidas quando o caso se enquadra como relação de consumo — o que impacta diretamente a estratégia de negociação e a forma de formalizar contrapropostas.

Importante: cada contrato e cada contexto (entrega, posse, uso, mora, cláusulas específicas) pode alterar o enquadramento e o cálculo.

O que é “taxa de fruição” (e por que ela aparece como exceção)

A decisão ressalva a taxa de fruição como exceção ao teto de 25%. Em termos simples, ela costuma ser discutida como uma compensação pelo uso/ fruição do imóvel em determinado período, quando isso é juridicamente aplicável ao caso. O tema é sensível porque depende muito do fato concreto (posse, uso efetivo, período, cláusulas, natureza do contrato).

Checklist antes de assinar um distrato apresentado pela construtora

Se você está em fase de distrato/rescisão, estes são pontos práticos que merecem revisão técnica:

Há relação de consumo? (isso altera o “teto” e a lógica de controle de abusividade)
Quais descontos estão sendo somados? (multa, taxas, retenções, corretagem, fruição etc.)
O contrato prevê corretagem de forma destacada e transparente? (ponto recorrente em disputas)
Existe discussão sobre “vício de consentimento”? Se a tese for baseada em abordagem/marketing agressivo, a decisão destaca a necessidade de prova robusta, sobretudo quando o contrato é claro e acompanhado de termo destacando cláusulas principais.
Como será formalizada a comunicação? Distrato mal documentado costuma gerar “segunda disputa” (devolução, taxas, prazos, saldo, cobranças).

Outros pontos mencionados na decisão (que costumam aparecer nesses casos)

Além do limite de retenção, o STJ também registrou entendimentos que aparecem com frequência em disputas de distrato:

Comissão de corretagem: é devida quando prevista de forma destacada e transparente (com referência ao Tema 938).
Juros de mora: sobre valores a restituir, em rescisão por iniciativa do comprador, incidem a partir do trânsito em julgado (conforme precedentes).
Dano moral: a inexistência de ilicitude afasta indenização (no recorte do caso).

Perguntas frequentes (FAQ)

1) O limite de 25% vale para todo distrato?Não necessariamente. A decisão reforça o limite quando houver relação de consumo, e ainda ressalva a discussão da taxa de fruição.

2) Se o contrato diz 50% de retenção, eu “perdi”?A cláusula contratual não encerra a discussão por si só. O STJ enfrentou alegação de retenção de 50% e reafirmou a lógica do teto quando caracterizada relação de consumo.

3) A construtora pode descontar várias “taxas” e ainda reter 25%?O ponto crítico é justamente a soma dos descontos. Por isso, é importante calcular tudo que está sendo abatido e verificar a base jurídica de cada item.

4) A corretagem sempre pode ser descontada?A decisão menciona que a corretagem é devida quando prevista de forma destacada e transparente, conforme entendimento já fixado pelo STJ.

Como podemos ajudar

Em situações de distrato/rescisão com construtora, a abordagem mais segura costuma envolver: leitura técnica do contrato + conferência dos descontos propostos + estratégia de comunicação formal (notificações e contrapropostas), sempre considerando as particularidades do caso.

Conteúdo informativo. Cada caso exige análise individual.