Tema 1.288 do STJ: ainda dá para “pagar o atraso” depois da consolidação na alienação fiduciária?

Se você financia um imóvel (para morar, investir ou até como ativo do negócio), provavelmente já ouviu falar em alienação fiduciária. Ela é a estrutura mais comum nos financiamentos imobiliários e, quando há atraso, segue um procedimento que pode levar à consolidação da propriedade em nome do credor.

A grande dúvida — e motivo de muitas discussões judiciais — sempre foi: depois que a propriedade é consolidada, ainda dá para quitar o atraso e retomar o contrato?

Em 19/02/2026, o STJ respondeu isso em julgamento repetitivo (Tema 1.288, REsp 2.126.726/SP), criando uma regra nacional com base no que aconteceu antes e depois da Lei 13.465/2017.

1) Entenda a linha do tempo (por que isso muda tudo)

De forma simples, a sequência costuma ser:

1. Atraso no pagamento

2. Notificações / constituição em mora

3. Consolidação da propriedade (se não houver regularização no prazo legal)

4. Venda do imóvel (leilões), conforme a lei

   
   

O ponto-chave é que a Lei 13.465/2017 alterou o regime da alienação fiduciária e limitou a purgação da mora após a consolidação em muitos

2) O que o STJ decidiu no Tema 1.288

O STJ fixou duas teses:

a) Situações ligadas ao regime anterior (antes da Lei 13.465/2017)

Se, em determinado cenário, a mora foi purgada após a consolidação nos termos do art. 34 do DL 70/66 (ato jurídico perfeito), a consolidação deve ser desfeita e o contrato pode ser retomado.

b) Situações após a Lei 13.465/2017

Quando a propriedade já foi consolidada e não houve purgação da mora, o devedor passa a ter somente o direito de preferência para adquirir o imóvel (art. 27, §2º-B, da Lei 9.514/97) — sem reativação do contrato.

3) O que isso significa “na vida real” (sem promessas)

• Não é só “o contrato é antigo ou novo”: a análise depende da cronologia (datas de consolidação, pagamentos, notificações).

• Documentos importam: comprovantes, notificações, registros do procedimento e datas são decisivos.

• Planejamento evita decisões caras: muitas pessoas só procuram ajuda quando o cenário já está “travado”.

  
  

4) Checklist prático (informativo)

Se você está nessa situação, vale organizar:

• Contrato e aditivos

• Notificações recebidas (e datas)

• Comprovantes de pagamento

• Linha do tempo do atraso e do procedimento

• Dúvidas objetivas: “em que etapa estou?” “quais alternativas existem no meu cenário?”

  
  

5) Como eu atuo nesse tipo de demanda

Meu trabalho é trazer clareza jurídica com visão prática, especialmente em contratos e relações imobiliárias (inclusive garantias como alienação fiduciária).

Se fizer sentido para o seu caso, o primeiro passo costuma ser uma consulta jurídica estratégica: analisar documentos, reconstruir a linha do tempo e mapear caminhos possíveis, com transparência sobre riscos e limites.

Aviso: este conteúdo é informativo e não substitui análise individual.